Pokračujeme v našem příběhu z realitní džungle. Proč, když pro mne pracuje  “makléř -odborník”, mám nakonec problém. Naše klientka Helena z reálného příběhu využila služeb realitní kanceláře a spoléhala se na to, že informace RK prověřila.

Pro lepší dokreslení dalších událostí si řekněme, jaký je vlastně stav v naší kauze. Od konce tentokrát.

Paní Helena koupila a užívala dům a oplocené pozemky od roku 2006. V roce 2014 po digitalizaci záznamů kontrolou na katastrálním úřadu zjistila, že se aktuální údaje liší od původních záznamů (už záznamy z katastrální mapy 2006 byly velmi nepřehledné). A začal kolotoč. 

Navíc zjistila, že sporný pozemek koupila v roce 2012 obec od původního majitele. Malá vesnice, kde se všichni znají, by jeden pomyslel. Věděli přeci,  jak to u paní Heleny vypadá a co užívá a že pokud koupí pozemek pod její budovou bude problém. Nebo možná ne?

(Poznámka: vztahové věci, řešení vzniklé situace, přístup stran k řešení problému a etiku chování jednotlivých zúčastněných si necháme na příští povídání. Je to docela výživné.)

No. Paní Helena byla prostě důvěřivá. Byla před podpisem Kupní smlouvy ze strany strany makléřky několikrát ujištěna, že předmětem převodu na základě Kupní smlouvy je i zahrada, oplocená. Vedou k ní schůdky. Stojí na ní dílna, jež je součástí domu. Představuje i v reálu podstatnou část zahrady domu. 

Tak jak to bylo napsané v inzerátu a deklarováno na prohlídce. V tomto ohledu se asi shodneme, že  jako běžný laik asi neměla pochyby. Bylo jí ze strany makléřky prezentováno, že součástí prodeje jsou pozemky ohraničené oplocením, přičemž oplocení zahrnovalo i zahradu.

Paní Helena předpokládala, že pokud je prodej realizován prostřednictvím realitní kanceláře v rámci její běžné činnosti, je identifikace prodávaných nemovitostí správná. Neměla důvod pochybovat o tom, že prezentované  údaje neodpovídají skutečnosti. 

Slova paní Heleny: “Pokud by zahrada nebyla součástí toho, co jsme  koupili a co jsme viděli, nikdy by ke koupi nedošlo. V tu ránu bysme neměli skoro žádnou zahradu a navíc dílnu na cizím pozemku. A cena by taky byla vysoká v tu chvíli.”

JE ÚSMĚVNÉ, JAK MAKLÉŘI RADÍ KLIENTŮM, O MAJÍ CHTÍT PO MAKLÉŘÍCH

Tak a teď tu máme podle reakcí dva tábory lidí: 

• Ti první budou říkat: no tak jasně, že si měla vzít právníka, vždyt je to normální a přeci nebude věřit realitce?

• Ti druzí zase: no tak jasně, realitka měla všechno prověřit. Proto si přeci najímám odborníka, aby to vyřešil za mne a dostal za to zaplacenou provizi.

ANO. Realitka to měla všechno prověřit. Nestalo se. Není to ojedinělý případ. Bohužel. Jsem velkým propagátorem toho, aby se o těchto věcech veřejně mluvilo. I proto, že z chyb jiných se mohou všichni poučit a chyby neopakovat.

V jedné internetové diskusi mezi makléři zazněl názor: “ Je úsměvné, jak makléři radí klientům, co mají chtít po makléřích.” Koukala jsem na to. Ne to není přesné. Zírala jsem na to. Čeho se bojí ten člověk? Copak je to něco nenormálního radit? 

Neumím si to vysvětlit. Každopádně přesně z důvodů, o kterých si povídáme, je to nezbytné. Osvěta. Kultivace. Všichni volají po různých legislativních změnách, ale opravdu nám s tímhle myšlením pomohou?

CO JE TEDY POVINNOSTÍ REALITNÍ KANCELÁŘE nebo MAKLÉŘE?

Klienti  se obracejí na realitní kanceláře z několika základních důvodů:

• nerozumí problematice 

• mají obavy o zdárný průběh akce

• nechtějí si najímat sami právníka, 

• ušetřit peníze,

• nechtějí trávit čas tím, že budou prověřovat, co už prověřila realitní kancelář.

Řečeno v obecné rovině: povinností realitní kanceláře je podat klientům před uzavřením příslušné smlouvy úplné a pravdivé informace o nemovitostech, které jsou nabízeny k prodeji.

Jestliže je nabídka nemovitostí k prodeji i příprava smlouvy zajišťována ze strany realitní kanceláře v rámci její běžné podnikatelské činnosti, je tedy realitní kancelář plně odpovědná za jakékoliv pochybení související s realizací prodeje nemovitostí.

CO TO ZNAMENÁ V PRAXI?

Naprostý základ, přes který nejede vlak, je osobní prohlídka a prověření stavu makléřem přímo na nemovitosti. Je krajně neodpovědné dát do nabídky nemovitost, kterou makléř neviděl a neví o ní nic, kromě telefonických informací od někoho, kdo se tváří jako majitel.

Tip: pokud voláte na inzerát, ptejte se třeba na věci jako: průchozí pokoje, orientace oken z ložnice, velikost sklepa, co je na stěnách (tapety),  světlost místností…prostě detailnější informace. Pokud se vám opakovaně dostane odpovědi NEVÍM, pak zbystřete svou pozornost.

V případě prodeje nemovitosti musí realitní kancelář prověřit a předložit příslušné dokumenty v následujících bodech:

• ověření informací z inzerátu či veřejné nabídky přímo na reálné prohlídce,

• stav zjištěný na prohlídce ověřit dále na SVJ nebo případně na stavebním úřadě, 

• ověřit infomace na katastrálním úřadě (list vlastnictví z dálkového přístupu, snímek z katastrální mapy a nabývací titul – podrobněji jsme řešili v tomto článku); vše důkladně porovnat ,

• v případě pochybností možno dotázat sousedy nebo obecní úřad,

• ověřit nákladovost provozu – pravidelné platby,

• u rodinných domů je velmi důležité posuzovat technický a stavební stav; jednoznačně doporučuji vzít s sebou na prohlídku (obvykle na druhou prohlídku) odborníka z oboru stavebnictví. Svého známeho nebo si případně můžete najít partneru (například u  České komory autorizovaných techniků a inženýrů činných ve výstavbě),

• u bytů je velmi důležité posoudit stav společných prostor v domě, případně získat informace o plánovaných rekostrukcích apod.,

Dokumenty, které je potřeba mít zajištěné před podpisem příslušné smlouvy:

Nemovitost, byt v osobním vlastnictví:

• list vlastnictví (aktuální výpis z katastru nemovitostí) (ověření SJM, podílů atd.)

• snímek z katastrální (pozemkové) mapy,

• nabývací titul (viz tento článek),

• občanský průkaz vlastníka nemovitosti,

• evidenční list u bytu (se specifikací poplatků spojených s užíváním bytu) a stanovy sdružení vlastníků jednotek (SVJ),

• pokud majitelem právnická osoba, měla by vám předložit také výpis z obchodního rejstříku. (důležité zejména z důvodu oprávnění k podpisu kupní smlouvy).

Družstevní byt:

• nájemní smlouva (dohoda o užívání družstevního bytu),

• list vlastnictví, 

• snímek z pozemkové mapy,

• občanský průkaz nájemce družstevního bytu,

• evidenční list (rozpis plateb),

• stanovy bytového družstva,

• výpis z obchodního rejstříku vlastníka domu (bytového družstva),

• výše anuity,

• bezdlužnost (potvrzení od bytového družstva či správcovské firmy, že se k  bytu neváží žádné dluhy).

Doporučení: ptejte se jako kupující  na tyto informace při prohlídce nemovitosti. Kupovat pouze na základě pocitu líbí/nelíbí není zcela ideální a může to vést k zásadním problémům a překvapením.

Pokud kupujete nemovitost sami, bez účasti realitní kanceláře, pak si všechny informace vyžádejte přímo od prodávajícího. Prodáváte-li svou nemovitost, pak je potřeba být připraveni poskytnout výše uvedené buď svému realitnímu makléři nebo přímo klientovi na jeho vyžádání.

Je to normální.

Příště budeme pokračovat popisem toho, co se začalo dít a jaké byly reakce, když paní Helena začala vzniklou situaci řešit. A jaké jsou vaše názory na tuhle šlamastiku? 

Mějte se moc hezky.

Ivana