Co nás to zase čeká

Novinky na realitním trhu. Byrokracie v realitách. Proč to dělat složitě, když to jde ještě složitěji. Máme tu nový rok a světe div se, už nám to servírují. Ne ze dne na den, jasnačka. Ale je to už realita současných dnů a tak si pojďme něco říci k tomu, co za změny přišlo s novým rokem do realitní džungle.

Zmizel nám ručitel

První z novinek, které se budeme v tomto článku věnovat, zasáhne prakticky všechny klienty realitního trhu (prodávající, kupující). Řeč je o mechanismu zajištění úhrady daně z nabytí nemovitosti.  

Dosud je možnost dohody mezi prodávajícím a kupující, o tom, kdo bude daň z nabytí hradit (původně daň z převodu nemovitosti). I přes možnost dohody smluvních stran bylo v praxi běžné a obvyklé hrazení daně prodávající stranou, tzn. že daň byla zahrnuta v kupní ceně. Kupující to jistil pro finančák, kdyby náhodou prodávající nezaplatil. Kupující je ručitelem daně.

Podle novely tedy povinnost zaplatit daň přejde na kupujícího a současně nám zmizí institut ručitele, bude úplně zrušen. Prodávající nebude mít vůči státu žádné daňové povinnosti, vyjma samozřejmě daně z příjmů.

stealing-294489_640

Od kdy změna platí?

Změna zákona je platná od 1.1. 2016. Počítá s účinností od 1. dubna tohoto roku.

Změní se výše daně?

Nemění. Stále  zaplatíte na dani z nabytí ve výši čtyři procenta z nabývací hodnoty. Nabývací hodnotou může být kupní cena. Pro zabránění spekulacím se používá pro porovnání a posouzení správné výše ještě druhá cena a to je a) cena zjištěná (znaleckým posudkem), nebo takzvaná směrná (tabulková) hodnota nemovitosti. A jak jinak, daň se s počítá z hodnoty, která je vyšší.

Proč k tomu vlastně došlo?

Správná otázka. V podstatě vše fungovalo a nikdo si nestěžoval. Důvodů může být několik, například:

1. Udělat si jasno, kdo vlastně tu daň transparentně platí.

2. Semknout se ještě více s  Evropou.

3. Problémy v případech, kdy se prodávající rozváděli nebo nesouhlasili s deponací částky po úhradu daně v  úschově.

4. Plátcem daně byl (de facto) vždy kupující.

5. Ručitelský závazek kupujícího byl problematický, protože ten vlastně velmi dlouho nevěděl, zda mu povinnost z tohoto titulu vznikla nebo ne.

6. Stát si sám sobě platil daň při prodeji svého majetku. Touto změnou (úhrada kupujícím) vznikne nová položka jako příspěvek do státního rozpočtu.

A co můžeme říci proti výše uvedeným důvodům? Proč to měnit, když to funguje. Z mého pohledu výše uvedené obavy řeší zavedená a respektovaná praxe úhrady daně prostřednictvím úschovy (notářské, advokátní, bankovní) přímo na účet příslušného finančního úřadu. Tím se vyřešili veškeré spory prodávajícíh i ručitelský závazek kupujícího.

Nemůže mít však kupující problém s financováním této daně, která není součástí kupní ceny? To je jedna z dalších otázek, která vyvstává. Jak banky budou financovat tuto daň, jež nebude již součástí kupní ceny? Jaký dopad bude mít tato změna v případě úhrady 100% kupní ceny hypotékou?Jsou to banky, takže věřím, že cestičku najdou. Otázkou je kdy a jak moc to bude komplikovat klientům rozhodování a nám makléřům práce.

Nabízí se okamžitě další úvaha: co to udělá s trhem a cenami  nemovitostí. Zákonodárci očekávají, že ceny nemovitostí budou nižší díky této úpravě zákona. Co člověk to názor očekávám. Osobně se domnívám, že prodávájící nebudou chtít s cenou hýbat. Kupující naopak budou chtít slevu z kupní ceny ve výši daně z nabytí. A kde se potkají, určí podle mého opět a zase trh: momentální možnosti nabídky a poptávky.

Nebo ne? Co si o tom myslíte?

Co dalšího novela přináší?

Novela mění také podmínky, za kterých jsou osvobozeny od daně z nabytí nové stavby. Zatímco při koupi rozestavěné stavby musíte daň uhradit, osvobozeni jste až tehdy, kdy jde o první úplatné nabytí dokončené nebo užívané stavby. Nebere se tedy zřetel na to, kolikrát byla předtím stavba koupena nebo prodána coby rozestavěná. Záleží na tom, kdy je poprvé kupována coby dokončená nebo užívaná.

Přeci jenom i zjednodušení?

Změny nastaly v zákoně o dani z nemovitých věcí. Daň nebudou muset platit majitelé pozemků, které se stavbou tvoří funkční celek nebo je nevyužívají k podnikání, případně nejsou-li u podnikatele zařazeny v jeho obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, pronajímány nebo propachtovány. Daň z pozemku již navíc bude platit pouze vlastník, nikoli jako dosud i uživatel pozemku.

Obce navíc mají nově právo na pět let osvobodit od daně nemovitosti postižené živelní pohromou. Budou to dělat?

Ulehčí se nám úhrady daně z nemovitostí. Máte spojovací číslo od naší České pošty? Bude mít tedy možnost platit daň prostřednictvím systému SIPO. Vyplňte si tedy správnou bumážku a dejte ji vašemu správci daně.

Individuální pronájem=povinnost mít PENB

S novým rokem se přitížilo pronajímatelům jednotlivých jednotek. Musí od 1. ledna 2016 předkládat průkazy energetické náročnosti budov (PENB) při pronájmech jednotlivých bytů. Sankce čeká na každého pronajímatele, který si od společenství vlastníků jednotek (SVJ) průkaz nezajistí.

Jedni říkají, že to je fajn. Že je důležité, aby nájemce věděl, jak je energeticky náročný byt, jež si pronajímá. Můžeme o tom polemizovat. Zda je to zásadní  u levných pronájmů třeba do 10 tisíc a jak je to třeba u dražších nájmů třeba nad 20 tisíc Kč. Nebo je to jedno?PENB_01

Druhý pohled ukazuje, že to může být další komplikace a byrokracie. Jak rychle bude možné z SVJ průkaz získat? Nemůže případná prodleva odradit nájemce? Jaké budou náklady pro pronajímatele na jeden byt? To nám opravdu nestačí doložení skutečné spotřeby /počet osob pro představu, kolik mě bude provoz stát? No jak vidno asi ne.

Zdraží se nám pozemky

S novým rokem vstoupila v platnost novela zákona o dani z přidané hodnoty (DPH). Tato novinka určitě prodraží některé pozemky. Zejména větší pozemky v lukrativních oblastech. Navýšení cen bytů v novostavbách se díky rozpočítání na více jednotek, tedy rozmělnění navýšení, příliš neočekává.

Mezi pozemky podléhající DPH ve výši 21% se zařadí větší počet pozemků.  Budou sem patřit i pozemky, které mají přivedené inženýrské sítě, ale není na ně vydáno ještě stavební povolení nebo souhlas se stavbou. Hodnotí se nově nejenom charakter pozemku, ale i vlastní záměr předpokládané realizace na pozemku.

Je toho dost, ale zeměkoule (koule jak říká můj syn) se točí dál. Novinky byly, jsou a budou. V praxi si vše sedne a uvidíme. A kdyby jste něco potřebovali vědět, tak mi klíďo napište 🙂

Mějte se prímově. Děkuji za váš čas a milé komentáře.

Ivana

Ivana Cikánková

Jsem propagátorkou vědomého přístupu k realitnímu obchodu a klientům. 18 let zkušeností mě inspiruje k tomu, že s ženským přístupem a intuicí ukazuji a pomáhám lidem i makléřům se lépe orientovat na realitním trhu. Jsem autorkou knihy Jak prodat nemovitosti s maximálním ziskem a ebooku zdarma Jak se nespálit při prodeji nemovitosti. Jsem zakladatelkou projektu Ženy v realitách Můj příběh si můžete přečíst tady >>

Komentáře

    Přidat komentář

    Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

    • Získejte eBook zdarma: Jak se NESPÁLIT při prodeji nemovitosti

      5 chyb, které už udělali jiní a vy je dělat nemusíte.

    • Rubriky

    • Přidejte se k nám na facebooku

    • Jak prodat nemovitosti s maximálním ziskem

       

       

      hardcoverstack_621x739